某大学根据其校园发展规划和上级部门的指示精神制定了项目目标。具体内容就是要完成校园内危旧房改建任务、整治校园环境、提高土地使用率将现有项目区域内22栋老旧住宅拆除，完成1276户住户回迁安置。尚普华泰发布的某《危房改建项目可行性研究报告》案例提到，项目建成后要预留一定数量的住房供校内教职工分配;最后，开辟一部分商业用房，为学校的发展建设提供资金支持。

第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　项目名称

　　北京市某大学住宅区危房改建项目

　　建设地址

　　项目位于北京市海淀区某大学校园生活区内。项目周边为各高等学府及其科技园区，位于亚奥商圈和中关村商圈的交汇点。

　　项目目标

　　第二节 建设单位概况

　　项目建设单位某大学，是国家教育部直属高校，是理工文管相结合的多学科重点大学，是我国最早建立研究生院的高校之一，和首批进入我国211建设的高校之一。文革期间，迁校至南方。如今，学校全日制在校生1.5万人，继续教育在读生2.5万人，独立学院在校生1.5万人。学校现有教职工1200多人，其中专任教师800多人，高级职称教师400多人，博士生导师200余名，中国科学院院士9名。

　　《危房改建项目可行性研究报告》案例提到，学校分为两大区，西区为生活区，包括居民和教职工住宅、小学、菜店等。东区为教学区，由学生公寓、教学楼、图书馆、实验室、体育中心组成。本项目建设地点位于学校西区。学校由于文革外迁，土地比建校时减少三分之一，由原来的900余亩锐减到目前的576亩，用地极为紧张。在教育部指定的办学指标里，除操场面积达标外，其余项目均未达标，学生住宿、食堂、教室、科研用房等项目缺口都比较大(表略)

　　第三节 项目建设背景及必要性

　　某大学生活区中住宅楼多为20世纪50年代建校时所建，房屋为砖木结构，其经济耐用年限只有40年，如今这些房屋早已过使用年限，水电暖管线严重老化，被鉴定为危房。生活区内人员情况复杂、管理混乱，存在各种安全隐患。

危房改建项目可行性研究报告

　　《危房改建项目可行性研究报告》案例提到，随着社会拆迁中各种强制拆迁、野蛮拆迁被纷纷曝光，社会舆论导向谈拆色变。为维护社会的安全和稳定，各项拆迁法律法规逐渐出台，在法制逐步健全的同时，政府开始转变角色，对拆迁不再进行过多干预。同时，司法部门在拆迁问题的判决上也都比较慎重，即使判决后进入强制执行阶段遇到的阻力也比较大。为此，拆迁中另一种极端情况产生：人人争做“钉子户”，“先拆的不如耍赖的”、“老老实实走不如狮子大开口”。因此，各类建设工程，甚至包括政府部门的基础设施建设，遭遇到拆迁中的“钉子户”都很头疼，工程进度将会严重受阻，有的甚至导致整个项目无法实施。某学生活区改建后续工程也是因为拆迁难等因素迟迟未能启动。但是，随着时间的推移，生活区的危房问题越来越突出，一些居民纷纷上访，要求尽快启动住宅区后续改建。

　　第二章 政策环境分析

　　第一节 房地产政策

　　第二节 拆迁政策分析

　　棚户区改造政策是2012年新出台的一项政策，对本项目的影响很大。根据棚户区改造指导意见，北京市政府各相关单位于2003年8月纷纷发布文件。北京市发改委《关于中心城区棚户区改造和环境整治项目简化审批程序的意见》中指出将针对纳入北京市批准的棚户区改造修缮项目、危改项目和环境整治项目等，市区发展改革部门简化审批程序、下放审批权限、缩短办理时限。北京市规委也发布《关于简化中心城区棚户区改造和环境整治项目规划审批程序的意见》。与此同时，市国土局、市建委、财政局、交通委、民防局、重大办等部门纷纷发文，说明对棚改项目简化审批程序缩短审批时间，明确审批程序和审批原则。其中，市建委的《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》明确了政府征收的基本原则、使用范围、实施主体、征收程序，成为危改拆迁工作的指路明灯。

　　第三节 国家对高等教育投入政策分析

　　第三章 房地产市场环境分析

　　第一节 市场环境分析

　　2012年我国房地产市场走出了一条先抑后扬的上升曲线。在限购、限贷等政策的持续影响下，2012年上半年我国房地产市场信心一度低迷，这种局面一直持续到2012年5月。从下半年开始，房地产市场开始复苏，尤其对于一线城市来说，更是“涨多跌少”，且上涨趋势日益明显，2012年房地产市场最终在暖冬中强势收官。

　　2013年1-7月份，全国商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点;其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落 5.4个百分点;其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。

　　第二节 周边楼盘价格

　　第四章 项目选址及环境分析

　　第一节 项目建设地自然环境和地址条件

　　第二节 配套市政条件

　　第三节 交通条件

　　第四节 项目土地利用现状

　　本项目建设用地为50年代国家划拨的教育事业用地，土地使用权一直属于某大学，无权属争议。项目建设区域为某大学西区眷属住宅区，包括住宅、小学、商店、社区服务中心等，有局部公共绿地。改建项目现有待改建危旧房大部分为住宅区内楼房和平房，另外还涉及校园教学区内楼房7栋(功能为住宅)，房屋总建筑面积约67741.60㎡。由于区域内多为上世纪50年代修建的4-5层简易楼房或70年代修建的临时周转平房，土地利用率不高，极大的浪费了本来就紧张的土地资源。

　　据统计，目前所项目拟拆迁拆迁房屋1544套，住户总数为1276户，具体包括：楼房19栋，总建筑面积约51122.9㎡，房屋882套，住户725户;筒子楼5栋，总建筑面积14266.4㎡，房屋529套，住户438户;平房总建筑面积2352.3㎡，房屋总量133间，住户113户。

　　第五章 项目总体规划

　　第一节 项目总体规划指标

　　项目规划新建住宅5栋，规划住宅面积近14万平米，规划户数1600户，层数28层，建筑高度80米的两梯四户至两梯六户的小塔，大部分南北向布置，仅两栋东西向布置。除完成回迁安置外，剩余住宅分配学校无房教职工;新建配套公建楼3栋，面积近7.5万平米。其中2栋20层的商业楼在临某路一侧。一栋局部4层的配套楼位于临某路以及临学校内部路作为居住区配套;住宅部分拟建地下三层车库，解决停车1600辆，配套公建部分停车规划地下两层，按万平米85辆配置。

　　第二节 项目技术实现

　　第六章 项目进度安排及其管理模式

　　第一节 项目进度安排

　　项目建设期为5年，第一年主要工作是建设准备，包括获得主管部门的批文、前期手续的办理、制定和宣传土地房屋征收政策。某大学住宅区改建项目为西区改造后续工程，西区改造项目已经获得上级批复，一期工程已经实施完成。如今，项目重新启动，对原有规划有部分调整，但总体内容并没有实质的改变，所以获得上级批复是可行的。

　　第二节 项目管理模式分析与选择

　　根据教育部直属高校年度基建工作会议中发布的调查统计资料显示，目前教育部直属的75所高校中，在基建管理模式的选择上主要有6种。包括：科室负责制、项目负责制、科室-项目制、委托项目管理制(代建制)、“a+n”模式、分段外包协调管理。

　　第七章 项目投资估算

　　第一节 编制依据

　　第二节 编制说明

　　第三节 项目总投资估算

　　一、建设投资估算

　　项目总投资为159439.27万元，具体如下表所示：

　　二、资金筹措

　　工程前期费用和安置周转费用共计35439.27万元需办理银行贷款或自由资金投入;房屋租售回款共计89800万元，可用于工程建设及工程尾款支付。

　　第七章 财务评价

　　第一节 评价依据

　　第二节 经营收入

　　项目建设成本159439.27万元估算;商业办公用房按每年上缴某大学2000万租金，每5年增加500万计算，20年需缴租金共计55000万元;销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育附加费地方重点建设附加税。

　　第三节 项目营业成本

　　第四节 财务盈利能力分析

　　一、利润及其分配

　　二、财务盈利能力分析

　　第五节 不确定性分析

　　第六节 财务评价结论

　　本项目的财务净现值fnpv=27046.18>0。财务内部收益率firr=16%>ic大于基准收益率。

　　经过比选，认为“合作分享”模式可行，所以在财务评价时就以合作方的立场和角度来进行分析，最后得出投资利润率和财务净现值及财务内部收益率几项指标。投资利润率为71.37%，财务净现值fnpv=27046.18>0，财务内部收益率firr=16%>ic大于基准收益率，所以得出的结论是——此项目经济上可行。

　　第八章 社会效益及风险分析

　　第一节 社会效益分析

　　第二节 风险分析

　　一、拆迁风险

　　二、融资风险

　　三、项目运作风险

　　第九章 项目结论

　　项目总投资中包括搬迁周转费、建安工程费、工程建设其他费用、基本预备费，总投资合计159439.27万元。根据资金筹措的方式不同可以选择两种不同的建设模式：以自筹资金为主的“自筹自建模式”，以对外融资为主的“合作分享”模式。通过分析，采用“合作分享”模式，由某大学出地，对方出资，利益共享的方式最适合本项目。本文从合作方(出资方)的角度，假设采用“合作分享”的建设模式，对项目盈利能力分进行了分析，分析得出项目的投资净利润率为71.37%，财务净现值fnpv=27046.18>0，项目收益率大于基准收益率，财务内部收益率firr=16%>ic大于基准收益率，项目经济上可行。这个数据可以作为寻找投资方和进行谈判的依据。

　　风险分析得出本项目存在概率较大的风险是：拆迁风险、融资风险、项目运作风险。作者针对风险分析情况提出了一些应对策略，例如充分依靠政府实施宗地拆迁、对项目资金进行监管、做好调查研究及风险防控等措施。综上所述，本项目具有政府政策上的支持、民心所向、众望所归;技术和管理上可行;经济和进度安排可行;各项风险可控。总体可行。

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